今年7月，国务院印发《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》提供了老旧小区改造的新方向和政策支持。2019年至2023年，全国新开工改造城镇老旧小区22万个，惠及居民约1亿人。
这些老旧小区大多建于20年前，在此期间，城市人口结构经历了显著变化，同时人民对美好生活的需求也迅速增长。面对这些变化，老旧小区怎么样保持社区活力，确保新老居民都能享受到舒适和谐的居住环境？各地在建立和完善老旧小区长效管理机制方面做了哪些有益的探索和实践？如何使这些小区能够与时俱进，实现持续更新和改善？
占地超过20公顷的超大型社区已经俨然一个独立小城，为提升社区内居民的生活质量，大多数都会设计公共水景、水系、园林、道路、公共健身设施。这类小区由于其大体量造成的管理难度，公共设施荒废率会随着楼龄增长呈上涨的趋势，水系维护更是被视为一项复杂且具有挑战性的任务。
而作为北京城区内最大的项目，楼龄超过20年的富力城交出了令人满意的功课。富力城整个小区被水域环绕，水系设施却能在20年间历久弥新，并成为社区亮点，这离不开物业公司一系列精细化管理和创新实践。
“不用大老远跑到公园去，我们小区楼下的水景和绿化就足够我们享受自然美景了。”住在D区的李阿姨饭后下楼散步是她每天的例行公事，“这里的环境让人感觉就像生活在一个大花园里。”
据悉，天力物业用自制的油膜虹吸过滤器定期对水体进行清洁，能在不换水的情况下，将落叶、油膜滤除，保持水质清洁，防止藻类过度繁殖和其他污染问题。此外天力物业还收集水池底的淤泥，堆砌荷花池造景，既利用水生植物低成本地实现水系环境美化，又使水体得到自然净化。
而作为小区一大特色的喷泉系统中，最亮眼的中央扇形喷泉，是天力物业用废弃管道造景的成果。天力物业通过对喷泉泵、管道、喷头等核心部件的检查和更换，使喷泉系统在运行20年后的今天，依旧活力焕发。
今年10月，广州增城碧桂园凤凰城有一批特殊的“老员工”正式退休——守护居民22年的电梯结束了他们漫长的职业生涯。“20多年了，这些‘老伙计们’能安然无恙地用到现在，已经很了不得。”住在凤凰城B区的业主表示。
据了解，正因碧桂园服务对于电梯巡检和养护的颗粒度拆解到每天、每月、每季、每年，实现了从日常巡检到年度大修的全方位覆盖，此外，通过系统化的电梯数字化管理平台，对电梯“全生命周期”的实时监管，同步电梯的日常维保、巡检情况、报事记录和预防性故障维修等，实时监督项目管理人员、电梯维保专业技术人员的日常作业、故障的及时响应和处理等，确保每一项维护工作都能得到一定效果执行。
然而，随着时光流逝和科技的日新月异，饱含岁月沧桑的“老伙计”各项机能均会降低，难以负荷高效率的业主出行要求，是时候荣休了。“最近，经过我们逐户上门沟通业主签票，20栋楼的480户业主一致决策更换电梯，涉及金额514万。”凤凰城物业负责人胡经理表示。现在这批“新的员工”已正式上岗，相信在物业跟居民的精心管理和维护下，它们将开启更安全、便捷的生活新篇章。
根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，涉及到小区公共设施的重大维修、更新、改造等事项，需要小区内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，才能进行。随着社区的老化，居民议事的议题也随之增多，但社区内大量朝九晚五的上班族，难以参与议事，达成共识，因此老旧社区推进改造是难上加难。
作为中国新城发展的典型“老小区”和学区房，无锡凯旋华庭聚焦业主归家动线，交出了精彩的答卷。社区志愿者和碧桂园服务在业主归家途径上的小区舞台、中心广场、楼道、架空层等公共空间设计了7个服务站，让业主在回家路上的不同“站点”实现多方议事，促成公共事务决策。
小区紧跟居民需求的变化，已经共同通过了“设立专用童车停放区”“翻新篮球场”“开辟社区阅读角”等公共空间焕新的提案。如今的凯旋华庭，楼栋门口整洁无阻，居民的日常生活也因为这样变得更加丰富多彩。
凯旋华庭的一位老业主感慨地说：“我们的小区不仅设施更新了，环境更美了，更重要的是，大家的心更近了。即便是老旧小区，我也住得舒适温馨。”
